По оценкам ряда финансовых аналитиков, реальная ситуация может оказаться даже хуже, чем предполагает АИЖК. В 2009 году объем выданных ипотечных кредитов составит менее 0,6 трлн. рублей, поскольку этот сектор рынка все еще будет заморожен. Кроме того, в условиях девальвации рубля участникам рынка выгоднее зарабатывать на курсовой разнице, чем на ипотечных кредитах. Другие прогнозные оценки АИЖК сбудутся лишь при условии быстрого восстановления роста ВВП, но, если экономика страны будет сокращаться довольно длительное время, то количество заемщиков, которые столкнутся с проблемами при погашении кредитов, составит более 20 %.
На прошедшем недавно заседании наблюдательного совета АИЖК обсуждалась программа реструктуризации ипотечных кредитов, направленная на защиту заемщиков, не имеющих возможность погашать ипотечный кредит. Таким заемщикам будет предложен новый график платежей, предусматривающий снижение их суммы в течение льготного периода и продление срока кредита (либо увеличение платежей в будущем).
Кроме того, для осуществления поставленных задач, в I квартале 2009 года АИЖК намерено создать дочернюю компанию Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), в уставной капитал которой будут направлены средства дополнительной государственной поддержки.
Предполагается, что программа будет предусматривать различные схемы реструктуризации. Первая рассчитана на крупные банки, имеющие значительные объемы ипотечных портфелей. Реализация такой схемы позволит кредитору при провести реструктуризацию кредитов при участии АРИЖК, в том числе за счет предоставления заемщику нового кредита, который должен быть направлен на погашение старого долга (доля АРИЖК в новом займе будет составлять 15-20 %).
Вторая схема больше подходит для банков с небольшими портфелями. Согласно ей, АРИЖК будет выкупать стандартные пулы с дисконтом к остатку основного долга по кредиту, но затраты компании возрастут до 50-80 % от дисконтированного остатка задолженности.
Вместе с тем, не исключается и вариант, при котором кредитору могут не подойти и та, и другая схема. В этом случае АРИЖК напрямую выдаст заемщику стабилизационный заем сроком до 1 года на погашение оставшейся задолженности, с затратами в 15 % от собственных средств. Однако реализация такого варианта предполагает более высокие риски, чем в первых двух случаях.
В целом в 2009 году АИЖК планирует вложить 50 млрд. рублей от полученных средств господдержки в уставный капитал АРИЖК, также 71 млрд. рублей предполагается направить на выкуп закладных, а 40 млрд. рублей на выкуп ипотечных ценных бумаг. Кроме того, еще 80 млрд. рублей составят кредиты под залог ипотечных кредитов.
Также, в следующем году Агентство намерено выделить до 50 млрд. рублей для поручительств по выпускам ипотечных ценных бумаг банков, а до 2012 года порядка 500 млрд. рублей при условии реализации Банком России механизма рефинансирования кредитных организаций под залог ипотечных ценных бумаг.