В январе 2009 г. средняя стоимость аренды жилья в г. Уфе по всем типам квартир составила 11 980 рублей. За месяц арендная ставка снизилась на 1,5%.
Снижение арендных ставок объясняется увеличением количества предложений на рынке аренды жилья в г. Уфе и экономическим кризисом.
Настоящая ситуация на рынке аренды жилья в Уфе сейчас характеризуется увеличением предложения. Именно с этим связано и падение средней цены аренды.
В январе 2009 г. средняя стоимость аренды жилья в г. Уфе по всем типам квартир составила 11 980 рублей. За месяц арендная ставка снизилась на 1,5%.
Снижение арендных ставок объясняется увеличением количества предложений на рынке аренды жилья в г. Уфе и экономическим кризисом.
Впервые с 1999 года зафиксировали снижение в январе арендных ставок. Девять прошедших лет январь всегда давал рост арендных ставок. Арендаторы закладывали в счета: рост квартплаты, инфляцию, девальвацию. Однако кризис оказался сильнее. И цены снизились.
На жилую недвижимость цены падают уже не один месяц. В 2006 -2007 году многие предпочитали использовать недвижимость в качестве выгодных инвестиций. Но кризис распорядился так, что сейчас эти квартиры стоят дешевле, чем куплены. Причем, цена может отличаться на 30%. Продавать эти квартиры сейчас совсем невыгодно. Остается единственный вариант - сдавать. На рынок таким образом выброшено очень много предложений по аренда. Настолько много, что даже привычный нам сезон начала нового семестра в ВУЗах, который обычно приводил к ажиотажному спросу и повышению среднерыночной стоимости аренды, прошел с точностью до наоборот.
Начало года окончательно утвердило в сознании людей невыгодность продажи, поэтому эти два момента совпали, и вместо повышения среднерыночных цен мы увидели снижение.
Другая тенденция следующая. Многие ипотечные заемщики столкнулись со сложностями в оплате ипотечных платежей. Если есть альтернатива – пожить у родителей или родственников хотя бы до окончания кризиса, многие решили сдать ипотечные квартиры в аренду с тем, чтобы получаемой суммой гасить основную часть ипотечного платежа.
Тенденция пока наблюдается, и будет наблюдаться, так как стоимость продажи продолжает дешеветь. С другой стороны, дороговизна ипотеки не позволяет людям приобрести квартиры, поэтому они их арендуют. Но это не дает большого притока арендаторов, так как многие из них арендовали и раньше.
Что касается «дна цен» на аренду жилья, то чисто теоретически минимум определяется совокупной стоимостью коммунальных платежей. За счет аренды собственники квартир обычно производят две основные расходные операции: гасят ипотечный кредит, если квартира инвестиционная или для детей и куплена в ипотеку; и платят коммунальные услуги.
Ипотека – это отдельный разговор, но в целом, стоимость коммунальных услуг в совокупности является точкой безубыточности. Т.е. если квартплата в однокомнатной квартире 1500 руб, плюс телефон 150 руб, кабельное ТВ 100 руб, электричество и газ. Т.е. 2000 руб. за однокомнатную.
До этого уровня цена аренды жилья в Уфе вряд ли упадет.
Желательно, конечно, заложить в стоимость аренды и амортизацию косметического ремонта, который «убивается» арендаторами года за 3-4. Например, около 100 тыс. руб. делим на 36-48 месяцев и получаем около 2,5 тыс. руб. в месяц. Ну, это уже совсем безубыточная схема, определяющая минимальную стоимость аренды однокомнатной квартиры в 4,5 тыс. руб. Да и в любом случае, стратегией сдачи в аренду жилья в случае сильного снижения цен будет не максимизация прибыли, а минимизация убытков. Так как коммунальные услуги собственнику все равно нужно оплачивать, если квартира не сдается в аренду.
Но обычно при установлении стоимости аренды, собственник требует дополнительно оплачивать арендатора комуслуги сверх стоимости аренды, предоставляя ежемесячно квитанции об оплате.
Следующим «сезоном» на аренду жилья будет середина лета, когда обычно происходит очередной наплыв абитуриентов. Насколько повышение спроса скажется на стоимости аренды, пока сказать сложно.
Наибольшим спросом пользуются аккуратные недорогие квартиры в удобно расположенных районах.